Góc nhìn của tổ chức cho vay: Vì sao mỗi chuyên gia tài chính lại nhìn một vấn đề theo cách khác nhau?
Đối với nhiều chủ doanh nghiệp và khách hàng self-employed, những quyết định tài chính quan trọng hiếm khi được đưa ra trong một thời điểm hay bởi một người duy nhất.
Trong suốt quá trình xây dựng doanh nghiệp, bạn có thể làm việc với CPA để tối ưu thuế, luật sư để thiết kế cấu trúc pháp lý, realtor để tìm kiếm cơ hội đầu tư và mortgage advisor để chuẩn bị hồ sơ vay vốn. Mỗi người đều đang giúp bạn đạt được một mục tiêu cụ thể và đều đưa ra những lời khuyên dựa trên chuyên môn của mình.
Thoạt nhìn, tất cả đều hướng đến lợi ích của khách hàng. Thế nhưng, không ít chủ doanh nghiệp lại cảm thấy bối rối khi những lời khuyên này dường như không phải lúc nào cũng "ăn khớp" với nhau.
Một chiến lược được CPA đánh giá là rất hiệu quả về thuế có thể khiến việc vay mortgage trở nên khó khăn hơn. Một doanh nghiệp có doanh thu tăng trưởng mạnh vẫn có thể bị lender yêu cầu bổ sung thêm tài liệu. Hay một realtor nhìn thấy cơ hội đầu tư hấp dẫn nhưng mortgage advisor lại khuyên nên chuẩn bị hồ sơ thêm vài tháng trước khi mua.
Điều đó không có nghĩa ai đúng hay ai sai.
Đơn giản là mỗi chuyên gia đang nhìn cùng một thực tế tài chính dưới một góc nhìn hoàn toàn khác nhau.
Cùng một bộ số liệu, nhưng mục tiêu đánh giá lại khác nhau
Một ví dụ rất phổ biến: Một chủ doanh nghiệp làm việc cùng CPA trong nhiều năm để xây dựng chiến lược tối ưu thuế. Việc giảm thu nhập chịu thuế thông qua các khoản chi phí hợp lệ hay giữ lại lợi nhuận trong công ty là những giải pháp hoàn toàn hợp lý. Chúng giúp doanh nghiệp giữ lại nhiều vốn hơn để tái đầu tư, cải thiện dòng tiền và tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn.
Đến khi có nhu cầu mua nhà hoặc đầu tư bất động sản, chủ doanh nghiệp bắt đầu nộp hồ sơ xin mortgage.
Lúc này, lender không còn quan tâm đến việc chiến lược thuế có thành công hay không.
Điều mà underwriter cần đánh giá là liệu thu nhập hiện tại có đủ ổn định để hỗ trợ khoản vay trong nhiều năm tới, dòng tiền của doanh nghiệp có bền vững hay không, và mức thu nhập được thể hiện trên hồ sơ có đáp ứng tiêu chí của tổ chức cho vay hay không.
Nói cách khác, CPA và lender có thể đang nhìn cùng một bộ số liệu tài chính nhưng lại trả lời hai câu hỏi hoàn toàn khác nhau.
CPA tập trung vào việc tối ưu hiệu quả tài chính cho doanh nghiệp.
Trong khi đó, lender tập trung vào đánh giá rủi ro của khoản vay.
Đó là lý do cùng một quyết định tài chính có thể mang lại hai cách nhìn rất khác nhau.
Vai trò của lender không phải là đánh giá doanh nghiệp có thành công hay không
Một trong những hiểu lầm phổ biến nhất của khách hàng self-employed là cho rằng lender đang đánh giá doanh nghiệp của họ tốt hay xấu.
Thực tế, đó không phải là nhiệm vụ của tổ chức cho vay.
Một doanh nghiệp có thể đang tăng trưởng rất nhanh, liên tục mở rộng hoạt động, tuyển thêm nhân sự và tái đầu tư toàn bộ lợi nhuận để phát triển trong tương lai. Đây đều là những tín hiệu tích cực dưới góc nhìn kinh doanh.
Tuy nhiên, lender không đánh giá doanh nghiệp dựa trên tốc độ tăng trưởng.
Điều họ cần xác định là liệu người vay có đủ khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong suốt thời hạn của khoản mortgage hay không.
Vì vậy, quá trình underwriting thường tập trung vào những yếu tố như:
- Thu nhập có thể chứng minh bằng hồ sơ.
- Dòng tiền có ổn định hay không.
- Khả năng trả nợ theo quy định của lender.
- Tính bền vững của nguồn thu nhập.
- Mức độ ổn định tài chính tổng thể.
Đây là hai hệ quy chiếu hoàn toàn khác nhau.
Một doanh nghiệp thành công chưa chắc đồng nghĩa với một hồ sơ mortgage mạnh nếu cách thể hiện thu nhập chưa phù hợp với tiêu chí của lender.
Vì sao hồ sơ của khách hàng self-employed thường phức tạp hơn?
Nếu người làm công ăn lương thường chỉ cần T4 và vài giấy tờ cơ bản để chứng minh thu nhập, thì với khách hàng self-employed, câu chuyện gần như chưa bao giờ đơn giản như vậy.
Một chủ doanh nghiệp có thể có nhiều nguồn doanh thu khác nhau, giữ lại lợi nhuận trong công ty, nhận thu nhập không đều giữa các năm, liên tục tái đầu tư hoặc áp dụng các chiến lược tối ưu thuế để phục vụ hoạt động kinh doanh.
Tất cả những quyết định này đều có thể rất hợp lý dưới góc độ vận hành doanh nghiệp.
Tuy nhiên, lender vẫn phải trả lời một câu hỏi quan trọng:
Những quyết định đó sẽ được diễn giải như thế nào trong khung đánh giá rủi ro của họ?
Đó là lý do nhiều hồ sơ self-employed cần được phân tích sâu hơn trước khi nộp.
Thách thức thường không nằm ở việc khách hàng kiếm được bao nhiêu tiền.
Thách thức nằm ở việc làm sao để câu chuyện tài chính đó được thể hiện một cách rõ ràng, nhất quán và phù hợp với cách lender đánh giá hồ sơ.
Lender thực sự đọc T1, Retained Earnings và Add-backs như thế nào?
Đây là phần khiến nhiều chủ doanh nghiệp bất ngờ nhất.
Khi xem xét một hồ sơ mortgage, lender thường không bắt đầu bằng dòng tiền thực tế của doanh nghiệp.
Thay vào đó, họ bắt đầu từ những gì có thể được chứng minh bằng hồ sơ.
Đối với phần lớn khách hàng self-employed, điểm xuất phát thường là T1 General, kết hợp với Notice of Assessment (NOA) và lịch sử thu nhập trong khoảng hai năm gần nhất.
Đối với doanh nghiệp hoạt động dưới hình thức corporation, vấn đề trở nên phức tạp hơn.
Nhiều chủ doanh nghiệp lựa chọn giữ lại lợi nhuận trong công ty dưới dạng Retained Earnings để phục vụ kế hoạch phát triển. Khoản lợi nhuận này có thể phản ánh năng lực tài chính rất tốt của doanh nghiệp nhưng lại không tự động được xem là thu nhập cá nhân trên T1.
Việc retained earnings có được xem xét khi tính thu nhập hay không sẽ phụ thuộc vào chính sách của từng lender, đồng thời thường yêu cầu thêm tài liệu xác nhận từ CPA.
Điều tương tự cũng xảy ra với add-backs.
Một số khoản chi phí không dùng tiền mặt hoặc các khoản khấu trừ hợp lệ có thể được cộng trở lại khi tính thu nhập đủ điều kiện. Tuy nhiên, đây không phải là quy định áp dụng cho mọi hồ sơ và cũng không phải lender nào cũng có cách tiếp cận giống nhau. Có lender chấp nhận nhiều khoản add-back hơn, trong khi một số khác sẽ đánh giá thận trọng hơn.
Điều quan trọng cần hiểu là T1 thấp không đồng nghĩa với việc chắc chắn bị từ chối mortgage.
Trong nhiều trường hợp, hồ sơ hoàn toàn có thể được cải thiện nếu những tài liệu bổ sung giúp lender hiểu rõ hơn bức tranh tài chính của doanh nghiệp.
Đó cũng là sự khác biệt giữa việc chỉ nộp hồ sơ và cấu trúc hồ sơ một cách chiến lược.
Khi các chuyên gia phối hợp với nhau, kết quả thường tốt hơn
Những quyết định tài chính quan trọng thường được hình thành trong nhiều năm và có sự tham gia của nhiều chuyên gia.
CPA tối ưu thuế.
Luật sư tối ưu cấu trúc pháp lý.
Realtor tối ưu cơ hội đầu tư.
Mortgage advisor tối ưu khả năng tiếp cận nguồn vốn.
Mỗi mục tiêu đều hợp lý.
Tuy nhiên, kết quả thường tốt hơn khi những góc nhìn này được kết nối với nhau ngay từ đầu thay vì hoạt động độc lập.
Ví dụ, nếu chiến lược thuế của CPA được xây dựng đồng thời với kế hoạch mua nhà trong hai hoặc ba năm tới, khách hàng thường sẽ có nhiều lựa chọn về mortgage hơn so với việc chỉ bắt đầu xem xét hồ sơ ngay trước khi cần vay.
Đối với khách hàng self-employed, sự phối hợp giữa các chuyên gia không chỉ giúp quá trình vay vốn thuận lợi hơn mà còn hạn chế những điều chỉnh tốn kém về sau.
Precision Underwriting: Không chỉ kiểm tra hồ sơ, mà hiểu cách lender diễn giải hồ sơ
Tại The P Capital, chúng tôi gọi phương pháp làm việc của mình là Precision Underwriting.
Điều đó không đơn thuần là kiểm tra xem khách hàng đã chuẩn bị đủ giấy tờ hay chưa.
Quan trọng hơn là hiểu lender sẽ đọc và diễn giải những tài liệu đó như thế nào.
Đối với khách hàng self-employed, quy trình này thường bao gồm việc rà soát T1, hồ sơ doanh nghiệp, đánh giá khả năng áp dụng add-backs, xem xét retained earnings, phân tích chính sách của từng lender và chuẩn bị các tài liệu bổ sung để câu chuyện tài chính được trình bày đầy đủ và rõ ràng hơn.
Mục tiêu của chúng tôi không phải là thay đổi thực tế tài chính của khách hàng.
Mục tiêu là giúp lender hiểu đúng thực tế đó.
Bởi trong nhiều trường hợp, kết quả của một hồ sơ mortgage không chỉ phụ thuộc vào những con số, mà còn phụ thuộc vào cách những con số ấy được diễn giải trong quá trình underwriting.
Góc nhìn của The P Capital
Phần lớn những khó khăn khi xin mortgage không bắt nguồn từ một quyết định duy nhất.
Chúng thường là kết quả của nhiều quyết định hợp lý được đưa ra ở những thời điểm khác nhau, bởi những chuyên gia khác nhau và với những mục tiêu khác nhau.
CPA nhìn vấn đề dưới góc độ tối ưu thuế.
Luật sư nhìn dưới góc độ bảo vệ tài sản.
Realtor nhìn dưới góc độ cơ hội đầu tư.
Lender nhìn dưới góc độ quản trị rủi ro.
Hiểu được cách những góc nhìn này giao thoa với nhau chính là nền tảng để xây dựng một chiến lược tài chính hiệu quả hơn.
Đặc biệt đối với khách hàng self-employed, thành công trong quá trình xin mortgage hiếm khi đến từ việc thay đổi câu chuyện tài chính của mình.
Thay vào đó, điều quan trọng là giúp đúng lender hiểu đúng câu chuyện ấy.
Đó cũng là triết lý mà The P Capital luôn theo đuổi: không chỉ nộp hồ sơ, mà cấu trúc hồ sơ để phản ánh đúng giá trị tài chính của khách hàng.
Rooted. Refined.
Lưu ý: Tất cả các câu chuyện khách hàng được chia sẻ trong nội dung của The P Capital đều là các tình huống minh họa tổng hợp, được xây dựng từ nhiều trường hợp thực tế nhằm bảo vệ quyền riêng tư của khách hàng và không đại diện cho bất kỳ cá nhân cụ thể nào.
The P Capital là đơn vị tư vấn mortgage tại Calgary, Alberta, hoạt động dưới Mortgage Connection và thuộc mạng lưới Dominion Lending Centres.